'Arrendar, vender o comprar son todo un lío'

jueves, enero 08, 2015

El Siguiente Texto fue tomado de un archivo de la pagina web de eltiempo.com sobre los miedos y preocupaciones de las personas a la hora de arrendar, vender o comprar un inmueble.

Lea con atención y verifique de que forma su trabajo en RE/MAX ayuda a minimizar estos miedos en sus clientes. Puede dejar sus comentarios y experiencias para que las compartamos con los demás agentes inmobiliarios.

http://www.eltiempo.com/archivo/documento/CMS-12766589

'Arrendar, vender o comprar son todo un lío' Colombianos contaron sus vivencias a la hora de hacer negocio en el mercado inmobiliario.
 

Carolina Carrillo tenía un apartamento en Bucaramanga; lo compró para habitarlo, pero un traslado de ciudad, por oportunidad laboral, se lo impidió. Empezó así el engorroso camino para negociar su inmueble. “El edificio era de 10 pisos y el mío estaba en el octavo, con un área de 235 metros en la que había de todo. Cuando lo adquirí me costó 250 millones de pesos. “Nunca lo habité. Intenté arrendarlo. No lo logré. Muchas familias iban y les gustaba, pero pagar un arriendo de 2 millones de pesos –lo que pedía inicialmente–, más 550.000 pesos por administración, no los convencía." “Pasaban los meses y nada. Se volvió urgente negociar algo en vez de perder plata con el apartamento desocupado. Me bajé a 1’300.000. Tampoco dio resultado. A los ocho meses decidí abrirle venta. Empezó otro camino igual de escabroso. Tenía que pedir 350 millones, cifra por debajo de los 450 millones de pesos por los que estaba avaluado. Con el precio que establecí, me ajustaba a la inversión que había hecho y ganaba algo para compensar lo que había dejado de recibir en un año con el inmueble desocupado. (Lea también: Se agota la vivienda en el país) “Tras muchas visitas de interesados, apareció una familia a la que el apartamento le quedaba como anillo al dedo. Lo necesitaban de esas medidas, pero no a ese costo. Me alegaron la edad del edificio: 17 años. Terminé vendiéndolo en 305 millones. Gané algo, pero no he podido conseguir un apartamento en Bogotá, en las condiciones que desearía, con esa plata”. 

Hay especulación

Si propietarios como Carolina Carrillo, cuando quieren arrendar, perciben que no les quieren pagar lo justo, los inquilinos sienten que les cobran más de lo debido. Es el caso de Julián, un empleado público que necesitaba trasladarse en arriendo al centro de Bogotá, buscando huir de los trancones en su camino al trabajo. “Es un apartamento con los servicios básicos, sin ningún lujo. Lo construyeron hace tres años, tiene 70 metros y el arriendo cuesta 1’600.000 pesos. Y eso que conté con suerte, porque en esa zona están pidiendo a 2’200.000 pesos y 200.000 pesos por la administración”. Luz Adriana Vivas, en cambio, cansada de pagar arriendo, se animó a comprar. “Me demoré un año en el proceso. Caminé, busqué en Internet, en periódicos y pude comprobar que la vivienda está absurdamente cara." “Quería mi apartamento por la zona de Chapinero Alto. Buscaba uno nuevo, pero fue imposible: de 60 metros me pedían entre 350 y 600 millones de pesos. Opté por el usado. Los apartamentos que estaban acordes con mi presupuesto habían sido mal tenidos, se requería meterles mucha plata para habitarlos. Finalmente compré uno de 62 metros, con dos alcobas, dos baños, una cocina, una sala y me costó 220 millones de pesos”. (Lea también: 'Burbuja', la palabra maldita) 

La subida mágica del estrato 

El efecto valorización es otro que encarece la vivienda, como le sucedió a Laura, una trabajadora que compró hace 7 años un apartamento en Colina Campestre, en Bogotá. “Como inicialmente no había vía, los apartamentos se construyeron como de interés social, así que los primeros compradores, hace 9 años, los adquirieron a 40 millones de pesos. Lo compramos en 70 millones con solo dos años de uso y desde el año pasado lo pusimos en venta. En este tiempo la zona se valorizó, pues tiene vías, y muchos apartamentos lujosos lo rodean, pero con lo que nos dieron por el apartamento ($160 millones) no compramos nada de mayor tamaño, que fue la razón que nos llevó a vender. “En la misma zona, el metro cuadrado está muy costoso, hay apartamentos con 20 años de uso o más y el metro cuadrado es más caro de lo que yo vendí el mío (2,6 millones de pesos). Los nuevos son imposibles porque, si bien es factible ganarse una valorización rápida, el metro cuadrado está a 4 millones de pesos y más. Por eso solo podemos comprar un apartamento usado, que seguimos buscando”. 

Vivienda usada, por las nubes 

Para Fabio T. Pinzón, quien lleva cuatro meses intentando vender una casa en La Calera –en las afueras de Bogotá–, el precio por metro cuadrado de la vivienda usada está imposible. “El precio es de $ 1.700 millones. Son 1.240 metros cuadrados para un área construida de 400 metros y 100 de terraza. Han salido propuestas de canje por otros inmuebles como parte de pago, pero ninguna ha tenido la suficiente solidez. Ha ido mucha gente a verla, pero no he recibido una propuesta concreta para negociar el precio”. (Lea también: Vivienda social, clave para recuperar el impulso) 

Rentabilidad de vivienda arrendada, cerca del 20% 

Para quienes ya tienen viviendas destinadas a arriendo, la rentabilidad sobre la inversión es mayor si las adquirieron hace más tiempo, pues los precios de la vivienda usada vienen subiendo desde hace más de 8 años. En otras palabras, entre más reciente sea la compra, el retorno que dan los arriendos sobre lo pagado por el inmueble es menor y para los compradores del futuro será también un menor porcentaje, en la medida en que los precios sigan creciendo al ritmo actual. Aún así, la rentabilidad es alta. El año pasado fue de 19,98 por ciento a nivel nacional, según César Llano, presidente de Fedelonjas, quien explica que es la suma de la valorización más los arriendos. Por ciudades, es mayor en Bucaramanga (28,9%), en Barranquilla (22,5%) y en Bogotá (21%). “Se trata de una rentabilidad muy competitiva. Aunque el canon de arrendamiento sea bajo, la valorización es alta y compensa. Esto hace que arrendar sea una de las mejores inversiones, con el agregado de que es segura, pues el propietario no está expuesto a que suceda lo mismo que con Interbolsa”. Según Unifianza S. A. entre el 2011 y el 2012, el valor por metro cuadrado de arrendamiento se incrementó en 7 por ciento en el estrato 4, y 8 por ciento en el 5, mientras que en el 6, donde los inmuebles tardan más en arrendarse (4,4 meses, frente a 2,4 meses en el 4 y 3,7 en el 5), solo subió en 1 por ciento. Las alzas de precios de vivienda usada, que en el último año superaron a las de vivienda nueva, se explican, según Llano, por un fenómeno conocido como ‘los irracionales del mercado’. “La gente construye sobre percepciones, sus proyecciones de precios. Son estadísticas de oferta que se van elaborando sobre lo que la gente está pidiendo, pero no sobre lo que el comprador está dispuesto a pagar por el inmueble." “Lo que nos dicen nuestros estudios es que estos inmuebles no están rotando en el mercado de la misma manera que la vivienda nueva o de la usada que tiene precios lógicos. Al final tienen que bajarse para vender”. Según el directivo, ‘los irracionales del mercado’ terminan creando una ola especulativa de precios que encuentra asidero en la poca oferta de vivienda nueva. 

Martha Morales Manchego Redacción Economía y Negocios


Publicación
eltiempo.com
Sección
Economía
Fecha de publicación
27 de abril de 2013
Autor
MARTHA MORALES MANCHEGO

You Might Also Like

0 comentarios

Like us on Facebook

Flickr Images